Febbraio, 2017 – Affittare La Casa 2

ViviTenerife: Vuole continuare lo stesso argomento del mese scorso?

Giovanni Comoli: Viviamo in una zona dove molte persone investono i loro risparmi in immobili con lo scopo di affittarli. Credo che l’argomento richieda un ulteriore approfondimento.

VT: Per l’affitto settimanale ai turisti?

GC: Sia per questo motivo, sia per parlare della fiscalità. Non vorrei avere creato false aspettative il mese scorso spiegando che le tasse si sono abbassate.

VT: Bene, da dove cominciamo?

GC: Dai cambiamenti interpretativi della fiscalità in atto in Spagna.

VT: Perchè parla di interpretazione e non di nuove Leggi?

GC: La società cambia e si evolve. Prenda ad esempio internet: ha rivoluzionato il mondo del commercio. Però, mentre all’inizio sembrava che tutto fosse lecito nel mondo virtuale, oggi, anche quando non sono state approvate Leggi specifiche, si sono progressivamente interpretate le antiche per regolamentare la nuova realtà sociale.

VT: È vero! Vogliamo allora parlare di imposte?

GC: Un paio di volte ho spiegato che i redditi si dividono in tre grandi categorie: da lavoro, da risparmio e le variazioni patrimoniali. La fiscalità li colpisce in modo diverso e, a seconda delle politiche fiscali, variano nel tempo le percentuali applicate e le esenzioni. In altri casi si spostano i redditi da una categoria all’altra.

VT: Ci può fare un esempio?

GC: Sapevo già che me lo avrebbe chiesto e mi sono preparato! Una persona fisica che, utilizzando i suoi risparmi, compra delle azioni ricerca due obiettivi: da una parte i dividendi, cioè la quota di utile aziendale che spetta ad ognuno dei proprietari di azioni e che è colpita da imposta sul risparmio; dall’altra un’auspicabile utile al momento della rivendita per l’aumento del valore delle azioni stesse. Questo secondo reddito è considerato una variazione patrimoniale.

VT: Scusi, e dov’è il cambiamento?

GC: Rajoy ha considerato che chi compra azioni e le rivende entro l’anno per ricavare un utile, sta svolgendo un’attività commerciale e che questo reddito non deve essere sottoposto alle percentuali fisse delle variazioni patrimoniali, ma alle più alte imposte progressive del reddito da lavoro.

VT: Se è un lavoro, allora deve aprire una “Partita Iva”?

GC: No! L’apertura di una impresa presuppone continuità e organizzazione di beni e servizi ai fini di uno scopo, cosa che non si riscontra in un privato che effettua questa mansione da casa sua per mezzo di un tablet.

VT: …e cosa centra questo con gli affitti?

GC: Ci arrivo! Fino a una decina di anni fa, le società di capitali avevano molti vantaggi fiscali se utilizzavano i propri utili per comprare immobili. Purtroppo, in quegli anni, molte persone, compresi molti stranieri, aprivano società a responsabilità limitada per potersi comprare la casa al mare senza pagare imposte. Progressivamente i Governi hanno ristretto le condizioni fino al punto che oggi, per le società, affittare anche solo i propri immobili con qualsiasi tipo di contratto presuppone un’attività commerciale con tenuta dei registri.

VT: .. e Lei vuole dire che questo si estenderà anche alle persone fisiche?

GC: Le persone fisiche che affittano a lungo termine cedono l’uso del proprio immobile a un inquilino. Ogni certo numero di anni se ne ricerca uno nuovo e si stipula un contratto. Non si può considerare questo un lavoro per cui resterà sempre un reddito da risparmio (o almeno credo). Se si affitta, invece, ai turisti, bisogna predisporre la pubblicità, “vendere” il proprio immobile, occuparsi di prepararlo, ricevere e salutare l’ospite nonchè gestire e fare manutenzione all’appartamento. Con lo sviluppo di pagine web tipo Airbnb, i proprietari sono stati quindi invitati di fatto a trasformarsi in affittacamere. Per il momento il fisco sembra tollerare che questo reddito sia dichiarato un’imposta da risparmio, però, per quanto tempo sará ancora così?

VT: Ha ragione, non ci avevo pensato! Richiede continuità e organizzazione di beni e servizi!

GC: Certo! Difatti da Maggio 2015 si è ammorbidita la Legge sulle locazioni di breve periodo nelle Canarie permettendo ai privati di affittare a settimane, purchè gli immobili si trovino fuori delle zone turistiche e vengano registrati al Cabildo con una serie di parametri da rispettare. Però poi si scopre che il Gobierno de Canarias interpreta questo ”hobby” come un’attività e che gli affitti di questo tipo devono essere assoggettati ad IGIC.

VT: Uff, non è facile!

GC: Per questa serie di motivi, il mese scorso ho considerato che è più interessante affittare ai residenti. Non si rischia che, prima o poi, la propria “attività” sia da regolamentare.

VT: Se si affida la proprietà a un’agenzia?

GC: Neppure queste possono affittare a settimane nelle zone turistiche. La responsabilità è comunque sempre del proprietario. Possono però essere utili per trasformare il reddito da lavoro in reddito da risparmio se si decide di investire in zone non turistiche.

VT: Immagino che tutto questo sia rivolto anche ai non residenti.

GC: Certamente ma con un aggravante. Ogni persona è soggetta alla fiscalità del Paese dove risiede e deve dichiarare lì qualsiasi reddito prodotto all’estero. Ora se in Spagna gli affitti sono stati praticamente detassati, quando si aggiungeranno ai propri redditi in Italia, occorre aspettarsi di dovere pagare delle integrazioni.

VT: Però, io immagino che molti italiani non dichiarino gli affitti nè in Spagna nè in Italia.

GC: È probabile! Nascondere i redditi è un malcostume nazionale con cui ci identificano i nostri patner europei. Quello che, piuttosto, mi rende perplesso è vedere la leggerezza con cui queste persone fanno girare i soldi sui conti correnti.

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